필리핀의 부동산 – 토지와 건물

필리핀에서 부동산 소유의 대원칙 중 하나는 “외국인(외국 국적자)은 토지(땅)를 소유할 수 없다” 이다. 즉, 한국인이 필리핀에 거주하면서 사업을 하는 경우, 심지어 앞서 말한 필리핀에서 적법하게 체류할 수 있는 비자를 소유하고 있다고 할 지라도, 한국인은 필리핀에서 “토지”를 소유할 수 없다. 필리핀 헌법상 외국인은 토지 소유를 금지한다 라고 규정되어 있으며, 이를 회피하거나 우회하는 어떤 행위도 법적으로 유효하지 않다.

 

그렇다면, 부동산의 또 다른 한 축인 “건물”에 대해서는 어떠할까? 결론부터 말하면, 외국인은 필리핀에서 자기의 소유로 “건물을 취득할 수 있다”. 토지를 소유할 수 없는데 건물은 어떻게 소유할 수 있는가? 라고 반문할 수 있는데, 외국인은 필리핀인 소유의 토지를 장기 임차하여(약 50년), 그 위에 건물을 짓고, 임대차 계약기간 동안 건물을 소유할 수 있다.

 

또 다른 방법으로 우리나라의 아파트에 해당하는 콘도미니엄 유닛을 외국인이 적법하게 소유할 수 있다. 다만 전체 콘도미니엄 유닛 중에 40%에 해당하는 유닛들만 외국인이 소유할 수 있으며, 나머지 60%는 필리핀인 소유로 남아 있어야 한다. 콘도미니엄 유닛을 소유할 수 있다고 하더라도, 우리나라처럼 아파트의 토지를 아파트 소유 면적 비율에 따라 소유하는 구분소유권이 인정되는 것이 아니므로, 역시나 콘도미니엄 유닛 소유자는 콘도미니엄 부지의 토지를 소유할 수는 없다.

 

혹자는 법인을 설립하여, 법인 명의로 토지를 소유할 수 있다고 하는데, 설립되는 이 법인 역시 필리핀인 지분 60&, 외국인 지분 40% 의 “필리핀 법인”에 한한다. 따라서 한국인이 법인을 설립하여 토지를 소유한다고 했을 때, 한국인은 그 법인에서 최대 40% 까지 밖에 지분을 주장할 수 없으므로, 안 좋은 상황을 가정한다면, 전에 언급한 법인 명의로 사업체를 운영할 때 일어날 수 있는 문제들이 생길 수 있다. 즉, 최악의 경우 다른 필리핀 주주에게 본인이 산 토지를 뺏길 수도 있다는 것이다.

 

만약, 필리핀인 배우자나 애인이 있는 경우에는, 그 배우자나 애인 명의로 토지를 취득하여, 건물을 짓거나 농사를 짓는 등 해당 토지를 이용할 수 있다. 그러나 이 역시 사람 사이는 어떻게 변할 지 모르므로, 100% 안전한 방법 이라고는 할 수 없다.

따라서 필리핀에서 사업체를 운영할 때, 자기 건물에서 사업을 하고자 하는 사람은 위의 예에서 보는 바와 같이 법인이나 배우자 등의 명의로 토지를 취득하여 건물을 짓거나 토지를 장기 임차하여 건물을 짓는 방법 밖에는(이것들도 완벽한 방법은 아니지만) 달리 뾰족한 수가 없다.

 

필리핀에는 우리나라의 토지 등기부와 같이 OCT(Original Certificate of Title – 오리지날 권리 증명서) 와 TCT(Transfer Certificate of Title – 이전 권리 증명서) 라고 하는 권리 증명서(타이틀)가 있다. 우리 나라와 마찬가지로 해당 토지의 현황, 권리자 그리고 제한물권의 여부 등을 공시하는 역할을 하고 있어서 토지 구입시 OCT 와 TCT의 확인은 필수적이다. 그런데 필리핀 역시 이 타이틀에는 공시적 효력만 있지 공신력은 없다. 다시 말하면, 타이틀은 해당 부동산의 현황을 보여주지만, 이를 믿고 거래를 한 경우, 후에 타이틀이 위조 또는 변조된 것으로 밝혀져 거래에서 손해를 입게 된 경우에도 필리핀 정부는 책임을 지지 않는 다는 것이다. 필리핀에서는 이 토지 타이틀의 위, 변조 사례가 빈번하게 발생하므로, 토지 타이틀을 확인하는 것은 반드시 필요하나 100% 신뢰는 금물이고 다른 방향에서도 토지의 권리 관계 등에 대해서 꼭 확인을 해야 한다.

 

토지에는 위에 언급한 바와 같이 OCT, TCT 라고 하는 타이틀이 있지만, 건물에 대해서 우리 나라와는 달리 따로 등기부 역할을 하는 공시방법은 없다. 그러나 필리핀에서도 건물을 지을 때는 시청에 건축허가를 받고, 여러 신고를 하기 때문에 이때 건물 소유자(건축주)로서 신고되어 있는 사람이 그 건물 소유자로 추정이 되며, 시청에 비치되어 있는 건축물대장을 통해서 확인을 할 수 있다. 또한 해당 건물주에게 각종 세금이 부과되는데, 그 납부의무자를 확인 하는 것도 건물소유자를 알 수 있는 방법이 될 것이다.