필리핀의 부동산 – 건물 임대차

 

 

필리핀에서 사업장을 열려고 하는 대부분의 사람들은 투자 비용을 줄이기 위해, 땅을 사서 건물을 지어서 사업을 하기 보다는, 기존에 있는 건물을 임차하여 사업을 시작할 것이다. 그런데 필리핀에서의 건물 임대차를 한국과 비슷하겠지 하고, 제대로 따져 보지 않고 계약을 했다 가는 큰 낭패를 경우가 많아서 본 편에서는 건물 임대차 계약 시 주의할 점 몇 가지를 언급하도록 하겠다.

 

필리핀의 경우에도 물론 토지를 가지고 있는 사람이 자기 땅에 건물을 지어서 임대 사업을 하는 사람들이 많이 있다. 그러나 또 많은 경우에 토지 소유자로부터 토지를 장기 임차하여 건물을 짓고 그 건물을 임대하고 있는 사람들이 있다. 특히 한국사람들이 많이 거주하고 있는 지역(클락, 앙헬레스)은 외국인이 토지를 소유할 수 없는 이유로 또는 토지를 소유하려고 할 때 과도한 비용이 든다는 이유로 한국사람들이 국가나 개인이 소유하고 있는 토지를 임차하여 건물을 짓는 경우를 볼 수 있다.

 

우리는 단순히 건물주와 계약을 하는데 무슨 문제가 있을까 생각할 수 있지만, 토지소유자와 건물주와의 관계에서, 또 건물주와 건물 임차인의 관계에서 우리가 생각지 못하는 문제로 인해 피해를 입고 있는 한국 사람들이 많다.

 

(1). 건물 임대인이 토지 소유권자인지 확인할 것

 

: 필리핀에서 건물 임대차 계약(여기서는 Lease(리스) 계약이라고 많이 부름)을 체결할 때, 계약서 상에 건물임대인이 건물이 들어서 있는 토지의 소유자인지 명확히 나타나 있지 않고, 그냥 해당 건물의 소유자임을 명시하는 문구만 있는 경우가 많다. 대부분의 한국 사람들은 계약서를 자세히 읽지 않기 때문에(영어로 되어 있고, 전문용어가 많아 사실 이해하기 힘들다) 이점을 간과하고 넘어간다.

 

그런데 여기에는 토지소유권자와 건물소유주 사이의 토지 사용 계약(Lease 계약)이 이미 존재하기 때문에, 이 계약에 따라 건물주와 건물 임차인간의 계약이 큰 영향을 받을 수 있다.

 

첫번째로, 토지 사용 계약상의 임대료 문제이다. 건물주는 당연히 토지 소유권자에게 자신이 임차한 토지의 사용 기간 동안에 대한 차임 지급의무를 진다. 보통 토지 사용의 기간은 기본계약기간을 25년으로 하고, 25년을 연장할 수 있다고 하여 대체적으로 총 50년 계약을 하는데, 이 계약상에서 건물주가 기본 계약 25년간에 대한 차임 지급을 어떤 식으로 해 놓았느냐가 문제가 된다. 만약 건물주가 25년치를 미리 한꺼번에 지급했다면, 별 문제가 없겠지만, 3년치만 먼저 지급하고, 그 후부터는 매년 지급한다고 했던가, 아니면 그냥 매년 지급하는 것으로 했을 수도 있다.

 

이때 문제가 되는 것이 건물주에게 어떤 경제적 문제가 생겨서 토지 소유권자에게 차임을 제대로 지급하지 못 하는 경우에, 토지 소유권자는 건물에 대해 어떤 조치를 취할 수 있고, 이는 곳 건물 임차인의 피해로 이어질 수 있다. 특히 한국사람이 건물주인 경우 왕왕 이런 문제가 발생되고 있어서 주의를 요한다.

 

두번째로 토지 소유권자가 토지를 임대하면서, 해당 토지에는 어떤 사업을 해서는 안된다고 하는 것을 규정으로 못 박은 경우가 있다. 이때 건물주가 이를 무시하고, 해당 사업을 하려는 임차인에게 아무런 고지도 하지 않고, 임대하게 되면, 나중에 이 사실을 안 토지 소유권자와 분쟁이 생길 수 있다.

 

(2). 건물임대인이 실제 건물주인지 확인할 것

 

: 건물주이면서 동시에 토지 소유권자이지만, 건물을 임차인에게 임대하려는 자가 실제 건물주가 아닌 경우도 많다. 이는 특히 한국사람들이 많이 거주하는 지역에서 많이 보여지는데, 예컨대, 어떤 한국 사람이 한 건물을 건물주로부터 통으로 임차한 후, 그 건물을 부분 부분 나누어 제 3자에게 다시 임대하는 방식이다. 우리나라에서 통용되는 용어로 말하면 일종의 ‘전대차’인 셈이다.

 

이 역시 건물을 임차하려는 사람(전차인)은 임대인(전대인)이 실제 건물주인지 아닌지 계약서 상으로는 나와있지 않고, 또 전대인이 자기가 건물주라고 하는 경우가 많기 때문에 전차인은 전대인이 건물주라고 믿고 건물 임대차 계약을 체결한다.

 

그러나 이 역시 실제 건물주와 전대인간의 계약내용이 전대인과 전차인간에 영향을 미친다. 위에서 말한 토지 소유권자와 건물주 사이의 토지 임차료 문제와 같이, 실제 건물주와 전대인 사이에는 전대인이 실제 건물주에게 건물 임차료를 지급해야 하는데, 이 과정이 제대로 이루어지지 않는다면, 전차인의 지위는 상당히 위태롭게 된다. 그리고 또 한가지 중요한 문제는, 필리핀에서 건물주가 건물을 임대할 때, 계약 조건 중에서 임차인은 다시 제 3자에게 건물을 임대(전대) 할 수 없다는 조항을 꼭 넣는다. 필리핀 계약상에는 Sub-lease(써브리스) 라고 하는데, 건물주는 이 써브리스를 허락하지 않는다. 그런데 이 규정을 무시하고 전대인이 자신이 통임대한 건물(또는 일부라도)을 다시 전대한다면 전대인은 실제 소유자와의 계약을 위반하는 것이기 때문에 건물주는 제 3자인 전차인에게 퇴거를 요구할 수 있다.

 

따라서 건물을 임차할 때에는 건물을 임대하려고 하는 자가 실제 건물주인지 꼭 확인이 필요하고, 건물주가 아니라면 실제 건물주와 만나서 임대인이 건물 임차료를 잘 내고 있는지, 해당 건물에 대한 써브리스(중요)가 가능한지 꼭 확인을 해야 한다.

 

(3). 필리핀 건물 임대차 계약 상의 독소 조항

 

: 필리핀 건물의 임대 계약서 상에는 ‘건물에 부착한 부착물 가운데, 그것을 떼어낼 때 건물에 손상을 주는 경우에는 그 부착물을 뗄 수 없다고 하는 규정’이 있다. 대표적으로 에어컨이 있는데, 벽에 못을 박아 에어컨을 설치한 경우, 임대기간이 끝나 이사를 가려고 에어컨을 떼려고 할 때, 이 규정을 들어 에어컨을 못 떼 가게 하는 건물주들이 있다. 에어컨 뿐만 아니라 다른 부착물 역시 마찬가지이다. 어떤 부착물을 떼어내는 것이 건물에 손상을 줄 것인가 하는 것은 미리 규정되어 있지 않으면, 해석의 문제가 되기 때문에 건물주가 허락을 하지 않으면 소송을 할 수 밖에 없는 것이다. 따라서 건물 냉방시설, 인테리어 등을 하기 전에, 미리 건물주와 협의하여, 어떤 부착물들을 떼어 갈 수 있는 지 없는지 정해 놓고 시설을 해야 할 것이다.