필리핀 부동산 임차인의 대항력

 

민법상 재산상의 권리는 물권과 채권으로 나뉩니다. 예컨대, 물건을 사용, 수익, 처분 할 수 있는 소유권은 물권이고요, 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급하는 임차권은 채권입니다.

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물권과 채권의 구별이 왜 중요하냐면, 물권에 인정되는 우선적 효력 때문입니다. 우선적 효력이라 함은 동일물 위에 수 개의 권리가 존재할 때 그 중 하나의 권리가 다른 권리에 우선하여 효력이 인정되는 것을 말하는데, 물권과 채권이 충돌하는 경우 그 성립의 시간적 순서와는 관계없이 물권이 채권에 우선하게 됩니다.

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어떤 건물에 대해 소유권과 임차권이 충돌하는 경우, 예컨대, 임차인 A가 어떤 건물에 대해 임차권을 가지고 있었는데, 그 건물의 주인이 B에게 건물을 팔고 소유권을 이전한 경우에 임차인 A는 새로운 소유자 B에 대해서 자신의 임차권을 주장할 수 없습니다. 즉 새로운 소유권자 B가 집을 비울것을 요구하면 임차인 A는 집을 비워주어야만 합니다. 왜냐하면, 소유권인 물권이 임차권인 채권에 우선하기 때문입니다.

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그러나 여기에는 몇 가지 예외가 있는데요, 그 중 하나가 등기된 부동산 임차권인데요, 임차권을 등기부에 등기하게 되면 등기 이후에 소유권을 취득한 소유권자에 대하여 자신의 임차권을 대항할 수 있으며, 임차권은 채권이지만 등기함으로써 물권적 권리를 가지게 된다고 할 수 있습니다.

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필리핀에서도 위와같은 상황이 발생할 수 있습니다. 예컨대, 한국인이 많은 돈을 들여서 큰 평수의 건물을 임차하고, 거기에 고급스러운 인테리어를 한 후에 영업을 하고 있는 중에, 건물주가 건물을 다른 사람에게 매도하였고, 새로운 건물주가

한국인 업주에게 건물을 비워줄 것을 요구하는 경우, 임차인인 한국인은 새로운 건물주에게 대항할 수 없고, 건물을 비워주어야만 합니다.

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이러한 경우 임차인은 어떻게 해야 할까요? 임차인이 위와 같은 상황에서 보호를 받기 위해서는 우리나라의 예에서와 같이 임차권을 등기하여 새로운 소유권자에게 대항할 수 있는 방법이 있습니다.

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필리핀 민법(Civil Code) 제1648조에서 "모든 임차권은 등기부에 등록할 수 있다. 등록되지 않은 임차권은 제3자에게 대항하지 못한다" 라고 규정하여, 임차권의 등기와 임차권을 등기해야만 소유자에게 임차권을 주장할 수 있음을 규정하고 있습니다.

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그러나 현실적으로 임차권등기를 하기 위해서는 소유권자의 승낙과 협조가 필요한데, 과연 건물주가 임차인의 이런 요구를 들어줄 것인가 하는 것은 어려운 문제입니다. 그래서 필리핀민법은 제1676조에서 1688조에서 임대차와 관련된 규정을 두고 있는 특히 제1676조에서 다음과 같이 명시하고 있습니다.

 

"A lease of real property is not extinguished by the sale thereof, but the purchaser shall respect the lease unless there is a stipulation to the contrary." (부동산의 임대차는 해당 부동산의 매도로 인해 소멸되지 않는다. 다만, 매매 계약에 반대 내용이 명시되어 있는 경우는 예외로 한다.)

 

즉, 이 조항에 따르면 일반적으로 토지나 건물이 매도되더라도 임대차계약은 유지되며, 새로운 소유주가 이를 존중해야 합니다. 그러나 원래의 임대차계약서에 "매매시 임대차 계약이 종료된다"라고 하는 조항이 있거나, 임대차 계약이 단기(예: 월단위)로 되어 있고, 갱신이 자동으로 이루어지지 않는 경우, 새로운 소유주가 해당 부동산을 본인이 직접 사용한다고 하는 경우, 임차인이 계약위반한 경우에는 새로운 소유주가 임대차 계약을 종료할 수 있습니다.

 

그러나 새로운 소유주에게 대항하기 위해서 최소한 임차인이 해 놓아야 할 것들이 있는데요, 첫번째로 임대차계약은 서면으로 작성해야 하고, 둘째로 그 임대차계약서를 공증(Notary)을 받아 놓아야 하며, 임대차계약상의 임차인의 의무를 성실히 이행하고 있어야만 새로운 소유주에게 대항할 수 있으므로, 이 점을 명심하여야 할 것입니다.