필리핀의 부동산 - 건물의 전대차(Sublease)

 

앞선 글에서 말씀드렸듯이, 필리핀에서 사업을 하기 위해서는 사업장을 꾸미기 위해 건물전체 또는 건물의 일부 공간을 빌리게 됩니다. 이를 건물주의 입장에서 보면 건물 임대라고 하고, 빌리는 사람 입장에서 보면 건물 임차라고 합니다. 이를 합쳐서 건물 임대차라고 하고요. 따라서 건물주는 임대인, 빌리는 사람은 임차인이 됩니다. 영어로는 임대차를 Lease, 임대차 계약을 Contract of Lease(컨트랙트 오브 리스), 임대인을 Lessor(레썰), 임차인을 Lessee(레씨)라고 합니다.

 

그런데, 건물을 임차한 임차인이 자기가 건물을 직접 이용하지 않고, 또는 이용하는 중간에 자신의 다른 임차인을 구해서 자신이 임차한 건물을 다시 임대하는 경우가 생깁니다. 이러한 계약관계을 우리나라에서는 전대차 계약이라고 하고, 건물을 재임대하는 임차인을 전대인, 재임대된 건물을 임차하는 임차인을 전차인이라고 합니다. 영어로는 전대차계약을 Contract of Sublease(컨트랙트 오브 서부리스), 전대인을 Sublessor(서브레썰), 전차인을 Sublessee(서브레씨) 라고 합니다.

 

우리나라에서 전대차는 물론 원 건물주의 허락을 받아야 합니다. 따라서 건물 임차시 계약조항에 건물을 전대할 수 있는 권리를 추가하거나, 그렇지 않더라도 임대차가 진행되는 중에 임차인이 건물주에게 허락을 요청하면, 대체로 건물주는 허락을 해 줍니다. 허락을 해주는 건물주 입장에서는 원래의 임대차  계약과 동일하게 전대차 계약이 이루어지는 한 별로 손해볼게 없기 때문입니다.

 

그러나 필리핀의 건물 임대차 계약상에서는 계약서에 이미 이 전대차(Sublease)를 금지하는 조항이 삽입되어 있는 경우가 많고(계약서를 면밀하게 읽어봐야 합니다), 임대차가 진행중에 임차인이 건물주에게 건물을 전대하는 것에 대해 허락을 구하는 경우, 건물주는 대부분 허락을 해 주지 않을 뿐더러, 임차인이 임대차를 중단하고 건물에서 나간다고 했을 때, 임차인이 지급한 계약금(Deposit)은 물론 남은 기간의 월 임차료를 요구하기 때문에, 임대차를 중단하고 나가기도 쉽지 않은 실정입니다.

 

따라서 건물을 임차하시는 분은 이 전대차계약(Contract of Sublease)에 대해서 생각을 해 두셔야 할 것입니다.

 

문제는 이 전대차 계약이 금지되어 있는 것을 모르는 전차인(Sublessee)이 임차인의 말에 속아서 건물을 전차한 경우입니다. 전차인의 계약 당사자는 전대인(Sublessor) 즉 임차인이기 때문에 건물주에게 대항할 수 없고, 건물주가 계약위반을 이유로 임차인과의 임대차계약을 해지하고, 전차인에게 퇴거를 요구하는 경우 어쩔 수 없이 건물을 비워주어야 합니다. 이렇게 되면 그 동안 인테리어 비용이라던지 기타 투자금은 고스란히 날리게 되는 억울한 경우가 발생합니다.

 

이런 억울한 손해를 보지 않기 위해서는 내가 계약하는 계약당사자가 건물주가 분명한지, 건물주가 아닌 전대인이라면, 건물주로부터 전대차를 허락받았는지(이는 건물주와 전대인 사이의 임대차계약서의 확인을 통해서 알 수 있음)를 꼭 확인하시고 건물을 임차하셔야 합니다.